導讀

行業(yè)產(chǎn)品革新時代，第四代建筑！

新事物衡量有利弊，多是走半步！

察勢者明趨勢者智，馭勢者獨步天下！

見字如面，大家好，我是太原樓評君！

緣起，2019年的專題研究！

2019年初夏，在大宗地塊咨詢合作中，甲方董事長提出，要做低消耗少污染的綠色技術創(chuàng)新示范工程，是否具備做第四代建筑的可能性？樓評君在此之前，雖有些專題材料有所耳聞，然終究是第一次面對這專題。

于是會后搜集資料，與清華設計院成都分院取得聯(lián)系，初步定下要去七一廣場實地考察，開啟對第四代建筑省內(nèi)的可行性研究。

從當時來看，第四代建筑在南方城市立項多，北方城市相對較少，2018年的統(tǒng)計中，處于前期概念和設計階段的北方有山東，河南，陜西等地，竣工數(shù)量很少。

在山西省，反而是地縣城市先行嘗試，如陽泉、運城、臨汾、晉中均有布局，局限于各種制約下，大部分是做成了“夾生飯”。雖然太原也有地塊意向此路，但遲遲未能踏出，目前仍屬空白。

第四代建筑是什么？

中國住宅的建筑發(fā)展已經(jīng)歷了三代: 

第一代茅草房;

第二代磚瓦房;

第三代電梯房;

人類理想的住房趨勢：第四代庭院房！

第四代住房是由清華大學建筑學院2017年提出并設計，清華大學建筑設計研究院擁有多項原創(chuàng)核心技術，其中一百多項核心技術已獲得中國、歐盟、美國、日本、韓國等幾十個國家的專利保護，謂之“第五大發(fā)明”。

產(chǎn)品將別墅、胡同街巷和四合院結合起來，搬到城市中心區(qū)的上空，形成一個個空中庭院房，告別如今“鳥籠式”的居住環(huán)境。

達成人與自然和諧共生。每層樓就是一座四合院，每戶都有私家院子！

可以將車開到家門口，讓居住回歸森林里，在家種樹、種花、種菜、遛狗、養(yǎng)鳥！

第四代建筑的優(yōu)勢有哪些？

第四代住宅標準細則中“外圍合、大空間”的設計理念，對其產(chǎn)品具有明顯的影響。

（一）房間采光優(yōu)勢！

“庭院轉換”和“樓層轉換”徹底解決了國內(nèi)外所有類似建筑十幾年來都無法解決的“黑房子”技術難題，使所有主要房間都能直接采光，花園庭院有私密性和安全性。

（二）建筑外觀可多變！

改變住房“千篇一律”的建筑形式，融合四合院，別墅，街巷的優(yōu)勢，利用建筑外墻進行垂直綠化、空間綠化，采用外挑平臺。

覆土后植樹使全部外墻100%被花草樹木所覆蓋，在傳統(tǒng)建筑的基礎上，加上現(xiàn)代建筑技術和軟件信息技術共同創(chuàng)新！

（三）減少開挖和工期！

減少過半的地下開挖工程量，大幅節(jié)約建設成本，縮短工期。地上建設量雖有增加，但基本相抵。在占地相同的條件下，第四代住宅價值更高，建筑成本占比更有優(yōu)勢。

（四）室內(nèi)室外雙庭院！

實現(xiàn)雙庭院：每層均設置公共院落，住戶房屋布置在公共院落兩側的院落街巷里！同時客廳外的私家庭院里種花、種菜。這種層層有街巷，戶戶有庭院，既能實現(xiàn)改善居家環(huán)境，也提升了房屋的使用面積以及價值。

（五）建筑更環(huán)保節(jié)能！

通過智能載車系統(tǒng)可抵達任何樓層；徹底告別黑暗的地下停車時代，使建筑更環(huán)保和節(jié)能，方便了回家停車及上班出行，解決停車難，節(jié)約了地下停車場各類能源消耗！

（六）低碳和海綿城市！

平面空間和立體維度的全面綠化，提高城市植被覆蓋率，降低熱島效應，有效推動城市綠色低碳發(fā)展和人居幸福指數(shù)。改善空氣質(zhì)量，減少霧霾發(fā)生！

第四代建筑只開挖每棟樓的地下做基礎及人防層，樓與樓間區(qū)域不用開挖，雨水可全部滲入地下，減少了城市管網(wǎng)排水壓力，是實施“海綿城市”的最佳方案。

（七）衍生推動產(chǎn)業(yè)升級！

有利于培育建筑龍頭企業(yè)。同時為新型建材、載車電梯、垂直綠化等相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新機遇，推動整個產(chǎn)業(yè)鏈的結構性改革，為城市發(fā)展提供新動能。

第四代建筑適合什么地塊！

第四代建筑對于地塊并不怎么挑剔，源于其本身的建筑形態(tài)就是奇特的、非常規(guī)性的，是可以因地制宜去實現(xiàn)多種形態(tài)的組合。

（一）不規(guī)則地塊！

七一廣場就屬于此類，對于不規(guī)則地塊，往往選擇的布置是四周圍合分布，形成中心綠地，同時棟座擺位可以實現(xiàn)較大的突破，尤其是北回歸線以南的南方城市。

在北方由于日照因素，棟座擺位會受限一些，故而同樣是不規(guī)則地塊，南北方的住宅設計要求不同，必然也存在借鑒局限性。

比如七一廣場對于中心景觀和棟座擺位上的靈活度明顯高于北方城市，屬于自帶三分優(yōu)勢，直接照抄反而成了邯鄲學步。

（二）規(guī)模型地塊！

對于規(guī)模型地塊，四代建筑更適合，尤其是矩形地塊，設計也是優(yōu)先大空間的中心綠地原則，在產(chǎn)品上是優(yōu)先大面寬型。對于是否車位入戶，在規(guī)模較大的方正型地塊反而較為制約，往往會主動減配到三代半建筑。

（三）城市氣候條件！

庭院房，核心優(yōu)勢在于植物生長，不同于地面上，在建筑物上面臨的挑戰(zhàn)更多，南北方氣候差異，南方植被可選擇性高，而北方常綠植被就那么幾種，外加在霜凍期“滴灌”難題以及維護費用的負擔能力都有區(qū)別。

每當北方進入到零下十幾度的寒冬，在呼嘯的北風中，無邊落木蕭蕭下。對于固定性不強，土層淺，根系不發(fā)達的低矮型灌木，完全可造成連根拔起的破壞力。

第四代建筑發(fā)展趨勢！

第四代建筑本身具備多樣化發(fā)展優(yōu)勢，無論是三代半還是純四代建筑（技術標準的包含完整性），是賦予建筑產(chǎn)品迭代的價值，是行業(yè)發(fā)展的優(yōu)秀創(chuàng)新成果。

其次，產(chǎn)品線從一居到七居都可實現(xiàn)，單套戶型面積跨度可以從60-1000㎡，是全齡段，不同階層客群的全面覆蓋，具備廣闊的客群需求基數(shù)。

三，從政策支撐和產(chǎn)值估值看，城市相關建筑規(guī)范突破存在差異，如城市容積率普遍較低的政策扶持更容易些，但是容積率已經(jīng)偏高的往往諸多限制會更大。從產(chǎn)值測算，相同的土地，估值不同，稅收也不同。

四，第四代建筑更適合在城市地段屬性強的地塊去開發(fā)，實現(xiàn)城央墅居的居住夢想，也實現(xiàn)高層建筑視野開闊的優(yōu)勢，

五，大概率未來第四代建筑的產(chǎn)品線會集中在160-220㎡之間，根據(jù)項目定位是市場或可兼容130㎡段產(chǎn)品。

六，往往先行者未能充分享受到紅利，始終會有房企籌謀彎道超車，當然有時候步子大了，會扯得疼！長期看，會出現(xiàn)“溢價”。

對于山西省內(nèi)第四代建筑的未來：

預判一：簡配版為主，兼?zhèn)溥m應性！

預判二：改善盤優(yōu)先，同檔可領先。

預判三：溢價空間有，存在制約性！

如何直觀理解第四代住宅？

答曰：多看整理的相關戶型圖！

（一層兩戶型）

（一層四戶型）

（一層六戶型）

（一層八戶型）

（公寓戶型一層三十余戶）

（泳池豪華型）

樓評君最后箴言：

有時候想做一件事情就去做，不需要太完美，在八分熟的過程中逐步完善，只要有向前的目標，直面問題方可實現(xiàn)破冰前行！

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